Актуальные новости

    Распечатать

Особенности оформления сделок с недвижимостью в Испании

В современном мире право на частную собственность является конституционным, а сделки с недвижимым имуществом, являющимся одним из самых ценных объектов частной собственности, составляют неотъемлемую часть гражданско-правовых отношений. Традиционно в большинстве развитых стран именно нотариус отвечает за юридическую чистоту и безопасность сделок с недвижимостью. Детальное изучение опыта этих государств может помочь сделать оборот недвижимости в России столь же безопасным и защищенным. 

Например, Конституцией Испании (Constitución española), принятой в 1978 году, установлено что «никто не может быть лишен своего имущества и прав на него». Таким образом, защита имущественных прав граждан и юридических лиц является одной из важнейших задач на государственном уровне. 

Среди стран Южной Европы система права Испании является одной из старейших и сочетает в себе римское право, местные обычаи и правовые нормы, а также современное кодифицированное право. На становление законодательства, касающегося имущественных прав в Испании, огромное влияние оказало активное развитие ипотечных отношений и законодательства. Еще с середины XVIII века испанские законодатели делали акцент на принятии новых законов, защищающих интересы ипотечных кредиторов. Так, на основании Королевского декрета Карлоса III от 31 января 1768 г. был создан Ипотечный реестр (Oficios o Cantadurias de Hipotecas). На его базе в 1861 году, после принятия Ипотечного Закона 1861 (Ley Hipotecaria 1861), был создан первый Публичный реестр (El registro publico). Он не сразу получил название Реестра собственности (el Registro de propiedad) и не являлся истинным реестром прав на недвижимость, однако стал первым законодательно закрепленным реестром имущественных прав. Либерализация земли (La liberalization de la tierra), связанная с отменой феодальных ограничений права собственности на землю, принятие ряда новых законов, позволивших дворянству, католической церкви, членам королевской семьи и муниципалитетам продавать недвижимое имущество, переместило фокус внимания законодателей на рынок недвижимости и необходимость защиты права частной собственности, что впоследствии привело к созданию системы законов, регулирующих имущественные отношения. 

Сегодня в Испании право на частную собственность регулируется Гражданским Кодексом (Codigo Civil), который устанавливает механизмы защиты прав владения и пользования имуществом, и Уголовным Кодексом (Código Penal), устанавливающим меры наказания для тех, кто незаконным путём нарушает данные права. Одним из важных аспектов защиты этих прав в Испании является установленное законодательством обязательное удостоверение всех сделок с недвижимостью нотариусом, главной задачей которого является полная юридическая защита собственников и обеспечение легитимности и прозрачности сделок с недвижимостью. 

Испанское законодательство не ограничивает свободу выбора нотариуса территориально — граждане и юридические лица имеют право обращаться для удостоверения сделок с недвижимостью к любому нотариусу по своему усмотрению. Помимо этого испанское законодательство уравнивает в имущественных правах испанцев и иностранных граждан — иностранный гражданин может быть полноценным стопроцентным собственником недвижимого имущества, в отличие от ряда стран, где для оформления недвижимости иностранному гражданину приходится проходить сложную процедуру создания юридического лица с местным жителем (резидентом). 

Проведение сделок с недвижимостью в Испании занимает в среднем около полугода. Изначально стороны без участия нотариуса подписывают предварительный договор (Contrato privado de compraventa) с подробным описанием объекта недвижимости, определением его стоимости по соглашению сторон, так же определяется сумма залога и сроки подписания основного договора купли-продажи. Затем начинается процесс подготовки документов, проверки объекта недвижимости, открытия счета в банке, для иностранцев — получение идентификационного номера иностранца (N.I.E.), при необходимости — оформление ипотеки. После этого стороны обращаются к нотариусу, который, в свою очередь, так же проверяет объект недвижимости на предмет принадлежности имущества, наличия или отсутствия обременений, задолженностей по налогам, коммунальным платежам. На каждую сделку нотариус заводит отдельное дело, в которое подшиваются все подтверждающие право собственности документы, вплоть до копий квитанций об уплате налогов и прочих платежей. 

Проверив всю необходимую информацию, нотариус назначает дату подписания основного договора (Escritura Publica). В основной договор включаются персональные данные сторон сделки, описание объекта недвижимости, его регистрационные данные, стоимость объекта по договору и порядок расчета между сторонами, при наличии — ограничения или обременения на объект, а также иные условия по соглашению сторон. Перед подписанием договора нотариус зачитывает текст вслух. В случае, когда одна из сторон не владеет испанским языком, подписание производится только в присутствии профессионального переводчика, информация и данные о котором также включаются в договор купли-продажи. После подписания договора Покупатель оплачивает тариф нотариуса, которые рассчитывается от стоимости объекта недвижимости (обычно это 0,3-0,5%), налог на передачу прав собственности (I.T.P.; в зависимости от региона — 6-7% от указанной в договоре стоимости) и регистрационный сбор (до 2%). Как правило, все необходимые для регистрации налоги и пошлины оплачиваются сразу у нотариуса.

После удостоверения договора купли-продажи нотариус выдает Покупателю на руки нотариально заверенную копию договора (Copia Simple), а оригинал (Escritura Pública) направляет на регистрацию в Реестр собственности (Registro de Propiedad), где договор проходит последнюю проверку, после чего Реестр регистрирует нового владельца. Регистрация договора занимает от одного месяца до полугода. После окончания регистрации Покупатель получает на руки зарегистрированный оригинал договора купли-продажи, с содержанием регистрационных данных. 

Экземпляры всех нотариально удостоверенных сделок хранятся в архивах нотариусов, а в случае сложения полномочий передаются в архивы нотариальных палат. В этих архивах хранятся нотариальные акты еще со Средневековья, что является отдельной причиной гордости испанского нотариата и представляют огромный интерес для историков. 

Таким образом, тандем нотариального удостоверения сделок и последующей регистрации в Реестре Собственности обеспечивают защиту прав граждан. Эти меры являются гарантией легитимности и прозрачности сделок, проводимых с недвижимостью в Испании, и позволяют снизить риски мошенничества и преступлений в сфере недвижимости. 

Александр Дударев 
Нотариус города Москвы 

Екатерина Иванова
ВРИО нотариуса г. Москвы Дударева А.В.

Другие материалы по теме

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: опыт Бельгии

Сделки с недвижимостью: практика европейских стран

Защита прав граждан при сделках – обязанность нотариуса

Поделиться
  • ВНИМАНИЕ КОНКУРС!

    В связи со сложением полномочий нотариуса Шадринского нотариального округа Курганской области Управление Министерства юстиции Российской Федерации по Курганской области в соответствии с пунктом 12 Порядка проведения конкурса на замещение вакантной должности нотариуса, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 30.03.2018 № 63, объявляет конкурс на замещение вакантной должности нотариуса, занимающегося частной практикой в Шадринском нотариальном округе Курганской области.

    Проведение конкурса назначено на 10 часов 00 минут 22 мая 2019 года. Заседание конкурсной комиссии состоится по адресу: г. Курган, ул. Кравченко, 55, вход 2 (Нотариальная палата Курганской области).

    В срок с 01 апреля 2019 года по 30 апреля 2019 года включительно в соответствии с режимом работы Управления Минюста России по Курганской области (с понедельника по четверг с 9 часов 00 минут до 18 часов 00 минут, перерыв с 13 часов 15 минут до 14 часов 00 минут, пятница с 9 часов 00 минут до 16 часов 45 минут, перерыв с 13 часов 15 минут до 14 часов 00 минут, суббота, воскресенье – выходные дни) лицо, желающее принять участие в конкурсе, подает в Управление Минюста России по Курганской области (г. Курган, ул. Гоголя, 103, кабинет № 306) секретарю конкурсной комиссии Виноградовой Е.А. (контактный телефон (3522) 65-05-92) лично, по почте, по электронной почте (ru45@minjust.ru) или через представителя заявление, которое регистрируются в соответствующем журнале с присвоением регистрационного номера, а также представляет:

    диплом о высшем юридическом образовании, выданный имеющей государственную аккредитацию образовательной организацией высшего образования;

    копию трудовой книжки или иных документов, подтверждающих стаж работы по юридической специальности не менее пяти лет;

    лицензии на право нотариальной деятельности или выписки из протокола квалификационной комиссии, подтверждающую сдачу квалификационного экзамена после 1 января 2015 г.;

    справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что лицо, желающее участвовать в конкурсе, не состоит в них на учете в связи с лечением от алкоголизма, наркомании, токсикомании, хронических и затяжных психических расстройств;

    справки из органов внутренних дел об отсутствии судимости;

    заявления об отсутствии гражданства (подданства) иностранного государства или иностранных государств;

    рекомендацию нотариальной палаты.

    При личной подаче заявления и документов лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность.

    При подаче представителем заявления и документов предъявляются документ, удостоверяющий личность, и доверенность.

    При личной подаче заявления и документов или их подаче представителем по доверенности подлинники представляемых документов возвращаются в день их представления, а их копии формируются в личное дело.

    Заявление и документы могут быть поданы по электронной почте. В таком случае электронный образ заявления должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью лица, желающего участвовать в конкурсе, либо заявление представляется в виде электронного документа, равнозначность которого документу на бумажном носителе удостоверена нотариально. Указанные документы представляются в виде электронных документов, равнозначность которых документам на бумажном носителе удостоверена нотариально. При подаче заявления и документов по электронной почте документ, удостоверяющий личность, не представляется.

    При личной подаче заявления и документов или их подаче представителем по доверенности выдается расписка в получении заявления и документов. При подаче заявления и документов по электронной почте секретарь конкурсной комиссии в течение одного рабочего дня со дня получения направляет подтверждение о получении заявления и документов в электронной форме по адресу электронной почты, с которого они поступили.

    К участию в конкурсе в соответствии со статьей 2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1 (далее – Основы) допускаются граждане Российской Федерации, получившие высшее юридическое образование в имеющей государственную аккредитацию образовательной организации высшего образования, со стажем работы по юридической специальности не менее пяти лет, достигшие возраста 25 лет, но не старше 75 лет, сдавшие квалификационный экзамен.

    Не допускается к участию в конкурсе на замещение вакантной должности нотариуса лицо:

    имеющее гражданство (подданство) иностранного государства или иностранных государств, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации;

    признанное недееспособным или ограниченное в дееспособности решением суда, вступившим в законную силу;

    состоящее на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере в связи с лечением от алкоголизма, наркомании, токсикомании, хронических и затяжных психических расстройств;

    осужденное к наказанию, исключающему возможность исполнения обязанностей нотариуса, по вступившему в законную силу приговору суда, а также в случае наличия неснятой или непогашенной в установленном федеральным законом порядке судимости за умышленное преступление;

    представившее подложные документы или заведомо ложные сведения при назначении на должность нотариуса;

    ранее освобожденное от полномочий нотариуса на основании решения суда                о лишении права нотариальной деятельности по основаниям, установленным Основами, в том числе в связи с неоднократным совершением дисциплинарных проступков или нарушением законодательства (за исключением случаев сложения нотариусом полномочий в связи с невозможностью исполнять профессиональные обязанности по состоянию здоровья).

    Лица, сдавшие квалификационный экзамен, но не приступившие к работе в должности помощника нотариуса или к замещению временно отсутствующего нотариуса, или не назначенные на должность нотариуса в течение трех лет с момента сдачи экзамена, либо имеющие перерыв свыше пяти лет в работе в должности нотариуса (после сложения полномочий), помощника нотариуса или в замещении временно отсутствующего нотариуса, допускаются к конкурсу на должность нотариуса только после повторной сдачи квалификационного экзамена.

    Лицам, в отношении которых территориальным органом принято решение об отказе в допуске к участию в конкурсе, секретарем конкурсной комиссии в течение двух рабочих дней с момента издания распоряжения выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, выписка из распоряжения территориального органа с мотивированным решением.

    Список лиц, допущенных к участию в конкурсе, не позднее следующего рабочего дня после издания распоряжения территориального органа о допуске к участию в конкурсе размещается на стендах, расположенных в общедоступных местах помещений Управления Минюста России по Курганской области и Нотариальной палаты Курганской области, а также на официальных сайтах Управления Минюста России по Курганской области и Нотариальной палаты Курганской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».  

    Желающие принять участие в конкурсе более подробную информацию могут  получить по телефону: (8-3522) 65-05-92

  • Квалификационной комиссией принято решение о допуске к квалификационному экзамену

    12 марта 2019 года в Управлении министерства юстиции Российской Федерации по Курганской области состоялось заседание квалификационной комиссии по вопросу допуска лиц, желающих заниматься нотариальной деятельностью, к сдаче квалификационного экзамена.

    На основании решения квалификационной комиссии к сдаче экзамена допущены следующие лица:

    Андрейко Екатерина Дмитриевна;

    Грецкая Екатерина Павловна;

    Иванчикова Кристина Владимировна;

    Лежнева Екатерина Алексеевна;

    Максимова Ирина Владимировна;

    Миронова Светлана Владимировна;

    Неустроева Наталья Владимировна;

    Раев Даниил Витальевич;

    Расулова Надежда Петровна;

    Соцких Елизавета Викторовна;

    Шахова Александра Сергеевна;

    Щербаченко Елена Олеговна.

Нотариальные действия и тарифы
Нотариальный вестник — № 02 (Февраль) 2019
Нотариальный вестник — № 01 (Январь) 2019
Нотариальный вестник — № 12 (Декабрь) 2018
Нотариальный вестник — №10-11 (Октябрь-ноябрь) 2018
Нотариальный вестник — №9 (Сентябрь) 2018
Нотариальный вестник — №8 (Август) 2018
Нотариальный вестник — №7 (Июль) 2018
Право каждого — №2 (66) 2018
Нотариальный вестник — №6 (Июнь) 2018
Нотариальный вестник — №5 (Май) 2018

Произошла ошибка повторите попытку позже.

Функционал находится в разработке, покупка журналов будет доступна в ближайшее время.